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Morar em Loteamento Irregular não é Legal

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LOTEAMENTOS IRREGULARES


Apesar da dimensão continental do país, segundo dados recentes do censo, 84% da população brasileira vive nas cidades. Esse fenômeno é explicado por múltiplos fatores: a busca de melhores condições de vida nas cidades, de emprego, estudo e necessidade de infraestrutura e serviços, como hospitais, comércio, etc.
A ocupação da cidade, por sua vez, deve ser planejada, já que, segundo estabelecido na Carta de Atenas, deve ser o espaço de realização do homem nas suas necessidades básicas, consideradas suas funções sociais de lazer, habitação, circulação e trabalho.
E é exatamente no Plano Diretor, como um dos importantes instrumentos de planejamento da política de desenvolvimento urbano, a contar com a participação da comunidade, que deve ser disciplinada a forma como o uso e ocupação do solo urbano na cidade será estabelecida, orientando as ações que influenciam no desenvolvimento e expansão urbana, como a ordenação das edificações, o zoneamento, a densidade das ocupações, os índices urbanísticos, além das delimitações das áreas de preservação ambiental, das áreas para implantação de política habitacional de interesse social, de edificação compulsória, dentre outros instrumentos previstos no Estatuto da Cidade.
O Plano Diretor, em síntese, define as medidas jurídicas, técnicas, administrativas, econômicas e sociais que visam a ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, organizar os espaços habitáveis e propiciar melhores condições de vida ao homem no meio ambiente natural e cultural.
O parcelamento do solo urbano, nesse passo, é o fator determinante da expansão e do crescimento urbano. Através dele, transforma-se uma gleba em um novo bairro ou em um novo núcleo urbano, integrando-se-o à cidade. Por isso, o cuidado para que as normas estabelecidas no Plano Diretor e as que regem o parcelamento, como a Lei n.º 6.766/79, enquanto limitações urbanísticas, sejam respeitadas e a necessidade desta atividade estar submetida ao controle e fiscalização do Poder Público.
O parcelamento do solo, realizado prepronderantemente pela esfera privada, deve respeitar os zoneamentos estabelecidos e acarreta, por menor que seja seu tamanho, a necessidade de infraestrutura, tais como o acesso a serviços de água, energia elétrica, iluminação pública, esgoto, drenagem da água das chuvas, vias de circulação, etc. Os lotes devem possuir dimensões mínimas, de acordo com a previsão do Plano Diretor e suas vias de circulação (em caso de loteamento) devem permitir o acesso de transporte público, ambulâncias, bombeiros, etc. É importante que sejam destinadas áreas para a implantação futura de equipamentos urbanos e comunitários, como praças, escolas, postos de saúde. Áreas de preservação ambiental, das faixas de domínio e áreas de risco deverão ser respeitadas.
A ocupação desordenada e não fiscalizada pelo Poder Público através dos parcelamentos irregulares e clandestinos acarreta inúmeros prejuízos, para a cidade e para os adquirentes desses lotes irregulares.
Tanto o loteamento, quanto o desmembramento, enquanto formas de parcelamento, ensejam a necessidade da submissão e aprovação prévia de projeto na Prefeitura, com base em diretrizes para o uso do solo preestabelecidas, que determinarão a forma como o solo no local deve ser urbanizado. É somente após esta aprovação e o registro no Registro de Imóveis, quando se determinará a abertura de tantas matrículas quantos forem os lotes abertos e a averbação de vias e áreas comuns, que se mostra possível ao empreendedor-loteador efetuar a venda ou promessa de venda dos lotes.
Quem compra lotes em loteamento irregular/clandestino, ou seja, não registrado, não aprovado ou não implantado, acaba amargando uma série de dificuldades: não consegue registrar a propriedade, ficando na insegurança constante do seu direito à moradia; não possui acesso à infraestrutura urbana, como água, luz e esgoto, tendo que se submeter a improvisos que acabam por colocar em risco a vida, segurança e saúde de quem mora nesses locais; não consegue acesso a recursos de financiamento, para obras de melhorias em sua residência.
A cidade, de outro prisma, também perde. A expansão desordenada e não planejada causada pelos parcelamentos irregulares afeta a todos, uns mais proximamente, outros de forma indireta. Como o loteamento irregular, via de regra, propicia um grande adensamento populacional, facilmente constatado pela sobreposição de edificações sem respeito à área mínima dos lotes, superando o limite estabelecido nas diretrizes municipais para a área, acaba por ocasionar uma saturação dos serviços adjacentes, como o transporte público, postos de saúde, escolas, que não estavam planejados para aquele local. Além desse distanciamento com a falta de planejamento urbano, perceba-se que talvez tampouco a cidade quisesse crescer para aquele local, conforme a vontade externada nos planos diretores participativos, gerando uma sobrecarga que, sobretudo por depender de infraestrutura não prestada pelo loteador e muitas vezes por dificuldades inerentes ao solo da área ou condições da região, acaba por onerar a todos os cidadãos com o custo da urbanificação.
Por decorrência, a falta de acesso aos serviços, de condições adequadas de moradia e do acesso à cidade são fatores geradores de exclusão social, agravando os problemas sociais e urbanos, com reflexos importantes na segurança, saúde e educação. Para se ter uma ideia de como as precárias condições de moradia atingem o ser humano, dados do Instituto Trata Brasil, publicados recentemente, apontam que a falta de saneamento básico (água e esgoto) afeta diretamente o rendimento escolar das crianças, sem falar no maior gasto que se precisa ter com saúde pública.
E nem se está falando no risco, quase sempre presente nesses parcelamentos irregulares/clandestinos: o risco potencial das edificações, construídas ao largo de qualquer aprovação municipal; o risco do terreno, muitas vezes em área de preservação ambiental, encostas de morro, sob linhas de transmissão de energia elétrica, aterros sanitários, etc., favorecendo enchentes, deslizamentos, sem falar em outros graves riscos à saúde e à vida.
Ora, viver bem é viver num espaço adequado, que possa garantir segurança da posse, que assegure a vida e saúde dos que lá habitam, com sentimento de pertencimento à cidade, aos seus espaços e serviços.
O parcelamento irregular, sem dúvidas, é uma chaga que deve ser combatida, agravada ainda mais nesses tempos em que o déficit de moradia é uma realidade e o acesso à terra urbana bem localizada quase uma utopia, favorecendo um legítimo sentimento para aquisição desses lotes pelas pessoas menos favorecidas economicamente.
Modo geral, o que se vê é um controle acanhado dos Municípios sobre a ocupação do solo urbano, que deveria se dar através de um planejamento de fiscalização sistêmico e ativo e a utilização efetiva dos instrumentos de indução de desenvolvimento urbano previstos no Estatuto da Cidade. Alia-se a isso, a falta da concretização e de planejamento de uma política de habitação, que estabeleça, pelo Poder Público, e não apenas à regulação do mercado, medidas de produção de habitação de interesse social às classes menos favorecidas. É preciso consolidar ações concretas nos Municípios, para evitar mais desdobramentos dessas ações irregulares.
Enfim, quem ganha com essa expansão urbana irregular é unicamente o particular proprietário da gleba e empreendedor, que lucra com o negócio. E na maioria das vezes, por uma indeterminação do sujeito (proprietário falecido com sucessões imobiliárias não registradas), falta de bens, por consequência da consolidação da ocupação no tempo, entre outros fatores, não é fácil ir no encalço do responsável pelo empreendimento irregular, quer com medidas acautelatórias e reparatórias, quer com medidas repressivas de cunho criminal. Sim, é crime dar início ou, de qualquer modo, efetuar loteamento ou desmembramento do solo urbano sem autorização da autoridade competente. Também é crime vender, prometer vender, reservar lote em loteamento não registrado perante o Registro de Imóveis. Porém isso não acanha, mas deveria, quem assim procede.
Ao Poder Público, uma vez instalada e consolidada a ocupação no parcelamento irregular/clandestino, restam poucas alternativas senão viabilizar a regularização urbanística, jurídica, ambiental e social, arcando com os custos (altos) subsidiariamente, onerando, mais uma vez, todos os cidadãos.
Por isso, a despeito das medidas curativas e de combate a esta atividade ilegal, a campanha “Morar em loteamento clandestino ou irregular não é legal” deve ser compartilhada e encampada pela sociedade, esperando-se que possa contribuir com uma cultura de prevenção nas mais variadas esferas. As instituições e entidades participantes, reunidas para este fim, mostram-se comprometidas com esta missão. Além da ação do Poder Público para uma fiscalização proativa, com o necessário robustecimento de ações para garantir moradia adequada e a função social da cidade, importante mostrou-se a adesão e a participação comprometida das entidades profissionais ligadas à área do urbanismo (construtoras, arquitetos, engenheiros e, sobretudo, corretores de imóveis), com objetivo de trazer um olhar cuidadoso e rigoroso, e difundi-los entre os profissionais, sobre a regularidade dos empreendimentos, antes de iniciar qualquer negociação de corretagem ou obras nesses parcelamentos irregulares. A participação do Colégio Notarial, outrossim, também vem a contribuir de forma significativa nesta campanha, pois a orientação alerta dos tabeliães aos cidadãos, quando das escrituras e reconhecimento de firmas, é crucial para garantir o direito à informação adequada sobre a legalidade dos atos jurídicos que estejam envolvidos. Por fim, sempre presente, a atuação do Ministério Público, voltada para o pronto e efetivo combate a essas irregularidades, aos responsáveis pela ilicitude e para garantir a proteção da ordem urbanística e efetivação do direito à cidade, à moradia e demais direitos humanos.
Espera-se, portanto, o compartilhamento desta ideia, agregando valor social e legitimidade de todos os cidadãos no combate a tais irregularidades, propiciando, assim, que a cidade seja um espaço universal e de equidade.
A campanha é uma iniciativa do Ministério Público, Prefeitura Municipal de Porto Alegre, Estado do Rio Grande do Sul, Colégio Notarial, FAMURS, SINDUSCON, CRECI-RS, CAU-RS, CREA-RS e SAERGS.




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